Was kostet ein Gewerbelokal in der Schweiz?

Die Miete pro Quadratmeter: was die Zahl umfasst

Gewerbemieten werden in der Schweiz in Franken pro Quadratmeter und Monat angegeben, in Inseraten internationaler Agenturen bisweilen in Franken pro Quadratmeter und Jahr. Die beiden Einheiten zu verwechseln verschiebt das Budget um den Faktor zwölf: der häufigste Fehler beim Lesen von Inseraten.

Der Unterschied innerhalb eines Kantons übersteigt fast immer den Unterschied zwischen Kantonen. Ein kantonaler Mittelwert dient als Anhaltspunkt, um zu beurteilen, ob ein Preis plausibel ist; er ersetzt nie einen Vergleich auf Strassenebene.

Die verrechnete Fläche ist nicht immer die Nutzfläche. Prüfen, was der Vertrag einschliesst: Lager, Sanitärräume, Untergeschoss, Anteil an Gemeinschaftsflächen.

Die Nebenkosten

Heizung, Warmwasser, Strom der Gemeinschaftsflächen, Hauswartung, Unterhalt der technischen Anlagen, Strassenabgaben. Sie sind nur geschuldet, wenn sie vereinbart wurden, und sie kommen zur Nettomiete hinzu, in einer Grössenordnung von einigen Prozent bis über fünfzehn Prozent, je nach Alter und Ausstattung der Liegenschaft.

Ein Lokal in einem neueren Gebäude mit mechanischer Lüftung und Klimatisierung kostet mehr an Nebenkosten als ein Lokal in einem Altbau — was die Nettomiete nicht sagt.

Der Gewerbestrom

Das ist der zweitgrösste Kostenblock des Lokals und der einzige, dessen Preis in der Schweiz stark von Gemeinde zu Gemeinde schwankt, weil jeder Netzbetreiber seinen eigenen Tarif anwendet. Der Unterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Gemeinden liegt bei gleichem Verbrauchsprofil in der Grössenordnung des Doppelten.

Ein verbrauchsintensives Geschäft — Gastronomie mit Küche, Bäckerei, Fitnesscenter, gekühltes Ladengeschäft — tut gut daran, diesen Parameter in die Wahl der Gemeinde einzubeziehen, nicht nur in die Wahl des Lokals.

Der Erstausbau und das Mietzinsdepot

Der Ausbau eines Rohlokals schwankt je nach Tätigkeit erheblich: Ein Büro oder eine Kleiderboutique verlangt eine Investition pro Quadratmeter, die in keinem Verhältnis zu einer Profiküche oder einem Bäckereilabor steht, wo die technischen Installationen das Budget beherrschen.

Das Mietzinsdepot entspricht in der Praxis drei bis sechs Monatsmieten, die während der ganzen Vertragsdauer gebunden sind. Es kann als gesperrtes Bankdepot oder als Mietkaution einer Versicherung ausgestaltet sein, deren Jahresprämie der Liquiditätsbindung beim Start oft vorzuziehen ist.

Die Mietbelastungsquote: das einzige Mass, das zählt

Die Kosten des Lokals beurteilen sich in Prozent des Umsatzes, nicht in Franken. Diese Quote schwankt stark je nach Tätigkeit, weil die Bruttomarge schwankt: Eine Tätigkeit mit geringer Marge erträgt nur eine tiefe Quote, eine Dienstleistung mit hoher Marge verträgt mehr.

Die praktische Regel lautet, die Quote auf dem vorsichtigen Umsatz zu berechnen — dem des tiefen Szenarios — und nicht auf dem erhofften. Eine Miete, die nur im besten Szenario tragbar ist, ist eine zu hohe Miete.