Den Geschäftsstandort wählen: was sich messen lässt

Das Vokabular: 1A, 1B, 2

Der Detailhandel teilt Lagen in Kategorien ein. 1A bezeichnet die besten Adressen einer Stadt: die Haupt-Fussgängerzone, maximale Frequenz, die höchsten Mieten des Marktes. 1B bezeichnet die angrenzenden Strassen, noch stark frequentiert, aber deutlich günstiger. 2 umfasst Quartier-, Peripherie- und Nebenstrassenlagen.

Diese Klassierung ist nicht normiert: Sie unterscheidet sich von Stadt zu Stadt und wird in Inseraten verhandelt. Nützlich bleibt sie aus einem Grund: Sie erinnert daran, dass die Miete für Frequenz bezahlt wird, und dass eine 1A-Miete für eine Tätigkeit ohne Frequenzbedarf eine Fehlallokation ist.

Die Frequenz wird gemessen, nicht geschätzt

Fussgängerzählungen gibt es in mehreren Schweizer Städten und sie sind oft öffentlich. Die Frequenz der Bahnhöfe wird von den SBB in Reisenden pro Tag publiziert. Der Strassenverkehr wird von permanenten Zählstellen als durchschnittlicher Tagesverkehr erhoben. Diese drei Quellen geben eine vertretbare Grössenordnung — etwas, das keine einstündige Beobachtung liefert.

Andernfalls bleibt eine Handzählung möglich: fünfzehn Minuten zu drei verschiedenen Tageszeiten, an zwei verschiedenen Tagen, davon einem Samstag. Das Protokoll zählt mehr als die Präzision.

Eine hohe Frequenz gilt nur, wenn sie der angestrebten Kundschaft entspricht. Ein Pendlerbahnhof erzeugt eine erhebliche Frequenz, die weder Möbel noch Schuhe kauft.

Sichtbarkeit und Erreichbarkeit

Die Schaufensterfront, die Ausrichtung (ein Südschaufenster bleicht die Ware aus, ein Nordschaufenster zieht den Blick nicht an), die Strassenecke, die vorherrschende Gehrichtung und ein Hindernis vor dem Eingang wiegen so schwer wie die reine Frequenz. Ein Lokal an der Ecke zweier belebter Strassen ist bei gleicher Frequenz strukturell mehr wert als ein Lokal mitten in der Strasse.

Die Erreichbarkeit beurteilt sich auf drei Ebenen: Parkplätze in weniger als zwei Minuten, Haltestelle des öffentlichen Verkehrs in weniger als drei Minuten, und Anlieferungsmöglichkeit. Der letzte Punkt scheidet für eine Tätigkeit, die Paletten empfängt, ganze Lokale aus.

Frequenzbringer und Agglomerationseffekt

Die Nähe eines grossen Lebensmittelgeschäfts, einer Post, einer Apotheke oder einer Schule erzeugt eine regelmässige Frequenz, von der ein benachbartes Geschäft profitiert, ohne dafür zu zahlen. Das ist der Frequenzbringer-Effekt.

Der Agglomerationseffekt geht weiter: Bei manchen Tätigkeiten erhöht die Nähe von Konkurrenten den Umsatz, statt ihn zu senken, weil sie eine Destination schafft. Eine Strasse mit drei Optikern zieht mehr Kunden je Optiker an als ein einzelner Optiker. Der Effekt ist stark beim Vergleichskauf — Kleidung, Schuhe, Möbel — und schwach beim Nahversorgungskauf.

Die negativen Signale, die vor der Unterschrift zu prüfen sind

Die ersten drei Punkte lassen sich beim Bauamt und in den öffentlichen Gemeinderatsvorlagen prüfen. Der vierte steht in den Baupublikationen. Der fünfte zählt man zu Fuss.

• Eine Baustelle oder ein Strassenumbau, geplant über zwei Jahre.
• Eine Einbahnführung oder die Aufhebung von Parkplätzen im kommunalen Mobilitätsplan.
• Eine auffällige Fluktuation der Ladengeschäfte an dieser Adresse: drei Nutzer in fünf Jahren sind ein Urteil.
• Ein geplantes Einkaufszentrum im Einzugsgebiet.
• Ein sichtbarer Ladenleerstand in der Strasse, messbar durch Zählen der leeren Schaufenster.

Der Preis beurteilt sich als Anteil des Umsatzes

Zwei Lokale in Franken pro Quadratmeter zu vergleichen sagt nichts, solange der erwartete Umsatz nicht in der Gleichung steht. Ein Lokal zu 45 Franken pro Quadratmeter an einer stark frequentierten Strasse kann eine tiefere Belastungsquote aufweisen als ein Lokal zu 18 Franken ohne Passantenfrequenz. Die richtige Vergleichseinheit ist die Jahresmiete im Verhältnis zum geplanten Umsatz.