Scegliere la propria ubicazione commerciale: ciò che si misura

Il vocabolario: 1A, 1B, 2

Il commercio al dettaglio classifica le ubicazioni in categorie. La 1A designa i migliori indirizzi di una città: via pedonale principale, flusso massimo, affitti più elevati del mercato. La 1B designa le vie adiacenti, ancora molto frequentate ma nettamente più economiche. La 2 copre le ubicazioni di quartiere, di periferia o di via secondaria.

Questa classificazione non è normalizzata: varia da una città all'altra e si negozia negli annunci. Resta utile per una ragione: ricorda che l'affitto si paga per il flusso, e che pagare una 1A per un'attività che non ha bisogno di flusso è un errore di allocazione.

Il flusso si misura, non si stima

I conteggi pedonali esistono in diverse città svizzere e sono spesso pubblici. La frequentazione delle stazioni è pubblicata dalle FFS in viaggiatori al giorno. Il traffico stradale è rilevato da contatori permanenti, in traffico giornaliero medio. Queste tre fonti danno un ordine di grandezza difendibile, cosa che nessuna osservazione di un'ora fornirà.

In mancanza, un conteggio manuale resta possibile: quindici minuti in tre momenti diversi della giornata, in due giorni diversi di cui un sabato. Il protocollo conta più della precisione.

Un flusso elevato vale solo se corrisponde alla clientela mirata. Una stazione di pendolari genera un flusso considerevole che non compra né mobili né scarpe.

Visibilità e accessibilità

Il fronte di vetrina, l'esposizione (una vetrina a sud sbiadisce la merce, una vetrina a nord non attira lo sguardo), l'angolo di via, il senso di circolazione dominante e la presenza di un ostacolo davanti all'ingresso pesano quanto il flusso lordo. Un locale all'angolo di due vie trafficate vale strutturalmente più di un locale a metà via con lo stesso flusso.

L'accessibilità si giudica su tre piani: posteggi a meno di due minuti, fermata dei trasporti pubblici a meno di tre minuti, e facilità di consegna. Quest'ultimo punto elimina interi locali per un'attività che riceve pallet.

Le locomotive e l'effetto di agglomerazione

La vicinanza di un grande punto vendita alimentare, di una posta, di una farmacia o di una scuola genera un flusso regolare di cui un'attività vicina beneficia senza pagarlo. È l'effetto locomotiva.

L'effetto di agglomerazione va oltre: per certe attività, la presenza di concorrenti vicini aumenta il fatturato invece di ridurlo, perché crea una destinazione. Una via con tre ottici attira più clienti per ottico di un ottico isolato. Questo effetto è forte per l'acquisto comparato — abbigliamento, calzature, mobili — e debole per l'acquisto di prossimità.

I segnali negativi da verificare prima di firmare

I primi tre punti si verificano presso l'ufficio tecnico e nei preavvisi municipali, pubblici. Il quarto figura nelle pubblicazioni edilizie. Il quinto si conta a piedi.

• Un cantiere o un riassetto stradale programmato su due anni.
• Un senso unico o una soppressione di posteggi nel piano di mobilità comunale.
• Una rotazione anomala delle insegne a quell'indirizzo: tre occupanti in cinque anni è un verdetto.
• Un centro commerciale in progetto nel bacino d'utenza.
• Uno sfitto commerciale visibile nella via, misurabile contando le vetrine vuote.

Il prezzo si giudica in quota di fatturato

Confrontare due locali in franchi al metro quadrato non dice nulla finché il fatturato atteso non è nell'equazione. Un locale a 45 franchi al metro quadrato su una via a forte flusso può rappresentare un tasso di sforzo più basso di un locale a 18 franchi senza passaggio. La buona unità di confronto è l'affitto annuo rapportato al fatturato previsionale.