Einen Gewerbemietvertrag in der Schweiz verhandeln

Der rechtliche Rahmen in einem Satz

Die Miete richtet sich nach Artikel 253 ff. des Obligationenrechts. Die Schutzbestimmungen gegen missbräuchliche Mietzinse und zur Erstreckung des Mietverhältnisses gelten auch für Geschäftsräume, doch der vertragliche Spielraum ist dort weit grösser als bei Wohnraum: Der Vertrag geht dem dispositiven Gesetzesrecht weitgehend vor.

Dauer und Ausstieg

Ein Gewerbemietvertrag wird meist für eine feste Erstdauer von fünf Jahren abgeschlossen, verbunden mit Verlängerungsoptionen. Die feste Dauer schützt die Mieterschaft vor einer vorzeitigen Kündigung und bindet sie ebenso stark: In dieser Zeit schuldet sie den Mietzins auch dann, wenn sie die Tätigkeit einstellt — es sei denn, sie stellt eine zahlungsfähige Nachmieterschaft.

Mangels anderer Vereinbarung beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsräume sechs Monate, auf den ortsüblichen Termin oder, fehlt ein solcher Ortsgebrauch, auf Ende eines dreimonatigen Mietabschnitts. Am Ende des Mietverhältnisses kann die Mieterschaft eine gerichtliche Erstreckung verlangen, für Geschäftsräume höchstens sechs Jahre, wenn die Beendigung eine Härte bedeutet und das Interesse der Vermieterschaft nicht überwiegt.

Eine lange feste Dauer ohne Ausstiegsoption ist ein Risiko, keine Sicherheit, solange das Geschäftskonzept nicht erprobt ist. Eine kurze Erstdauer mit zwei Fünfjahresoptionen gibt der Mieterschaft die Wahl und lässt ihr den Wert des Mietvertrags.

Nettomietzins, Kosten und Nebenkosten

Nebenkosten schuldet die Mieterschaft nur, wenn sie besonders vereinbart wurden. Eine vage Klausel vom Typ «übliche Nebenkosten» eröffnet Jahre des Streits: Die Liste muss abschliessend und namentlich sein — Heizung, Warmwasser, Strom der Gemeinschaftsflächen, Hauswartung, Unterhalt der Anlagen, Gebühren.

Drei Punkte gehören schwarz auf weiss festgehalten: der Verteilschlüssel unter den Mietern der Liegenschaft, die Periodizität der Abrechnung und das Recht auf Einsicht in die Belege. Eine monatliche Akontozahlung ohne dokumentierte Jahresabrechnung ist eine Blindverrechnung.

Indexierung und Anpassung des Mietzinses

Ein auf mindestens fünf Jahre abgeschlossener Mietvertrag kann eine Indexierung des Mietzinses an den Schweizerischen Landesindex der Konsumentenpreise vorsehen. Das ist der gängigste und klarste Mechanismus. Alternative: die Staffelung, die im Voraus Stufen in Franken zu bestimmten Terminen festlegt — mit dem Vorteil, den künftigen Mietzins vollständig vorhersehbar zu machen.

Ausserhalb dieser beiden Mechanismen muss eine Mietzinserhöhung auf amtlichem Formular mitgeteilt werden und kann angefochten werden. Ein Vertrag, der zugleich eine Indexierung und eine freie Anpassungsklausel vorsieht, häuft zwei unvereinbare Regelungen: ein Warnsignal beim Lesen.

Bauarbeiten, Ausbau und Wiederherstellung

Zwei Fragen sind vor der Unterschrift zu klären. Wer finanziert den Erstausbau, und was geschieht mit ihm am Ende des Mietverhältnisses? Eine Vermieterschaft, die sich an den Arbeiten beteiligt und dafür eine längere feste Dauer erhält, ist eine häufige und gesunde Abmachung. Eine Klausel zur vollständigen Wiederherstellung zulasten der Mieterschaft kann dagegen mehrere Zehntausend Franken ausmachen — und zwar genau dann, wenn sie das Lokal verlässt, also im schlechtesten Moment.

Das fotografierte und dem Mietvertrag beigelegte Antrittsprotokoll ist das einzige Dokument, das vor Vorwürfen beim Auszug schützt. Sein Fehlen ist ein immer wiederkehrender Fehler.

Die Übertragung des Mietvertrags: die Klausel, die den Geschäftswert ausmacht

Für Geschäftsräume sieht das Obligationenrecht vor, dass die Vermieterschaft die Zustimmung zur Übertragung des Mietvertrags auf eine Drittperson nur aus wichtigen Gründen verweigern darf. Die frühere Mieterschaft haftet bis zum Ende des Mietverhältnisses solidarisch weiter, höchstens zwei Jahre lang.

Diese Klausel entscheidet über die Verkäuflichkeit des Geschäfts. Ein rentabler Betrieb, dessen Mietvertrag nicht übertragbar ist, lässt sich nicht verkaufen: Die Erwerberin müsste selbst einen Mietvertrag mit der Vermieterschaft aushandeln, die das ausnutzen wird. Zu prüfen ist deshalb, dass der Vertrag dieses Recht nicht weiter einschränkt, als das Gesetz es erlaubt.

Was schriftlich festzuhalten ist

• Die genaue Fläche und die angewandte Messmethode.
• Die bewilligte Zweckbestimmung des Lokals, weit genug formuliert, um eine Entwicklung der Tätigkeit abzudecken.
• Die abschliessende Liste der Nebenkosten und den Verteilschlüssel.
• Das Schicksal des Ausbaus am Ende des Mietverhältnisses und den Umfang der Wiederherstellung.
• Die Modalitäten der Übertragung des Mietvertrags und der Untermiete.
• Allfällige Einschränkungen bei Öffnungszeiten, Beschriftung, Anlieferung oder Immissionen.